방배동 재건축 단지 옆 초역세권 아파트, 방배현대홈타운 1차

 

재건축 단지 옆 초역세권
방배현대홈타운1차 아파트

방배동 아파트는 다 비싸겠지~ 하며 방배동은 다음 이사 갈 단지 리스트에서 빼버렸는데 응? 이수역 근처에 조금 저렴한 아파트 단지가 눈에 띄었다.
이상하다 왜 싸지..? 사실 싼건 아니다. 착시 효과일 뿐.
꽤 대단지 아파트 같은데 방배동에 15억대 아파트가 있다. 찾아보니 네이버 저층 매물이 하나 올라와 있었다. 
14억 7천만원에 저층 급매물이라고 쓰여있다. 아마도 수리가 되어있지 않은 1,2층 매물이 어쩌다 급매로 가격이 저렴하게 나왔나 보다. 
저층이면 뭐 어때 방배동인데. 게다가 주변에 재건축으로 번쩍번쩍하게 바뀔텐데.
음.. 아닌가 주변이 번쩍번쩍한데 나만 홀로 구축이면 더 서러울라나..
그런데 14억 7천만 원도 예산에서 벗어나도 한참 벗어나기에 아깝지만 그냥 단지분석만 해보는 걸로. 
 
 

 
 

단지정보

 

 

세대수	644세대
저/최고층	11/20층
사용승인일	1999년
총 주차대수	798세대 (세대당 1.23대)
용적률	272%

 
방배현대홈타운 1차는 7호선 이수역과 4호선 총신대입구역 더블역세권 도보 5분 거리에 위치해 있습니다.
대규모 아파트단지가 모여있지 않고 다세대 주택가 사이에 뜨문뜨문 위치한 아파트 단지들이 많은 방배동에서 500세대 넘는 역세권 아파트라는 점에서 의미가 있다고 보입니다.
 

현재매매가/전세가

	매매가	전세가	전세가율
25평	14억 6500만 원	7억 원	47%
33평	21억 5000만 원	12억	55%

 
25평형의 현재 매가는 저층기준 14억 6500만 원에 급매물이 나와있습니다.
현재는 저층매물만 나와있고요 최고 15억까지 매물이 나와있습니다.
전세가율은 47%로 그리 높지 않습니다.

33평의 전세가가 55%로 조금 높고요.
뱅배현대홈타운1차 33평형의 매매가는 21억 5천만원으로 7억 정도 차이가 나는 모습입니다. 역시 저층매물이고 고층은 23억 5천만 원에 매물이 몇 개 나와있네요.
 
 

전고점과 하락율

 

	전고점	현시세	하락율
25평	18억 원	14억 6500만 원	19%
33평	22억 2000만 원	21억 5000만 원	4%

 
반배현대홈타운 1차 아파트의 25평형과 33평형의 가격차이가 7억 원 정도로 꽤 나는 모습인데요.
25평형의 전고점은 18억 원 33평의 전고점은 22억 원으로 4억 원 정도 차이가 났던 것에 비하면 두 배정도 차이가 납니다.

왜 그런지 살펴보니 아무래도 인기가 많은 평형대인 33평형이 먼저 전고점을 회복한 모습입니다.

방배현대홈타운 1차의 33평형은 전고점이 22억 2천만 원이고 현시세는 21억 5000만 원인데요.
얼마 전 22억 8천만 원의 전고점을 뛰어넘는 거래도 나왔고 21억 5천만 원 매물은 저층매물이기에 이미 전고점을 다 회복했다고 볼 수 있습니다.

반면 25평형은 아직 전고점을 회복하려면 3억 원 정도의 갭이 존재합니다. 
 

주요 업무지구 접근성

 

7호선 이수역, 4호선 총신대입구역의 더블역세권에 위치한 방배현대홈타운 1차의 주요업무지구 접근성을 살펴보겠습니다.
 

강남접근성

 

먼저 강남접근성입니다. 바로 옆에 위치해 있어 지리상으로는 아주 가깝습니다. 
 

 
방배현대홈타운 1차에서 버스 한 번에 25분이면 도착하네요.
 

여의도 접근성

 
여의도 접근성도 30분 내로 아주 좋습니다.
4호선 총신대입구역에서 9호선 동작역으로 갈아타고 여의도역까지 쭉 가는데 27분 정도가 걸리네요.
 
 

종로 접근성

 

마지막으로 종로 업무지구 접근성. 두구두구두구. 과연 30분대로 도착가능할 것인가. 지난번에 분석한 어떤 단지도 모두 30분대 도착가능이었습니다. 궁금하시면 아래 포스팅을 참고하시길.
 

 
버스 한 번에 34분에 도착이 가능하네요. 와우. 지하철은 서울역에서 한번 갈아타서 28분입니다. 서울역 가시는 분들은 20분대면 도착 가능합니다. 역시 역 앞에 붙어있어서 그런지 업무지구로는 모두 쾌적하게 이용이 가능합니다. 
 

주변환경 평가

 

주변이 역세권인 걸 제외하고 어떤 이점이 있는지 알아보겠습니다. 
일단 학군부터 살펴보죠.
 

초등학교

 

방배현대홈타운 1차에 거주하면 아이는 어느 초등학교로 보내게 될까요.
바로 서울방배초등학교인데요. 아쉬운 점은 도보 10분 거리에 위치하고요. 골목을 통해서 가야 하고 큰길도 하나 건너야 하다 보니 초등 고학년을 제외하고는 혼자 보내기는 먼 거리 같습니다. 

위치는 지도로 보니 방배현대홈타운 1차와 가까워 보이긴 합니다. 

 

중학교 학군

 

방배동에는 3개의 중학교가 있습니다.
 

중학교	학업성취도 평가	특목고 진학 학생수
서문여자중학교	91.5%	2명
동덕여자중학교	87.7%	2명
이수중학교	78.9%	0명

 
서문여자중학교, 동덕여자중학교, 이수중학교인데요. 그중 서문여자중학교의 학업성취도평가가 90%로 제일 높습니다. 이수중학교는 80%가 채 안되네요.
 

 
서문여자중학교가 방배현대홈타운 1차 바로 옆에 위치해 있어서 여학생들은 이 중학교로도 배정이 될 것 같은데요. 
남학생들은 이수중학교로 배정이 될 텐데 위치를 한번 보겠습니다.
 

 
2026년 입주예정인 디에이치방배아파트 바로 아래네요.방배현대홈타운 1차에서 도보 30분이라 좀 멉니다.
 
 

투자매력도 평가

 

방배현대홈타운 1차 아파트 주변은 그야말로 재건축 밭입니다.
방배 6 구역이 가장 가깝고요. 여기는 그 유명한 래미안원 페를라가 25년 11월 분양예정인 곳입니다.
그 외에도 방배 재건축 7,13,14 구역이 모두 인접해 있습니다.
아쉬운 점은 모두 따로따로 떨어져 있어 잠실 같은 대단지의 위용을 느끼긴 어려울 것이라는 점이죠.
방배동 아파트 가격을 보면 참 아쉽다.. 
 

 
하지만 이렇게 주변이 조금씩 바뀌어 나가는 것이 분명히 좋은 일이긴 합니다.

방배역은 아파트 주변에 다가구나 상가들이 빼곡히 들어서서 재건축, 재개발, 리모델링 이외에는 신축아파트 공급에 다른 대안도 없고요. 

그런 면에서 구축이어도 역세권 아파트 매력이 있습니다. 그런데 왜 25평형만 이렇게 가격이 좀 덜 나갈까요? 전고점 회복도 느리고요. 급매라고 나와있지만 25평형 저층 거래내역을 보면 비슷한 가격에 거래가 되었습니다. 어쩌면 급매가격이 정상일지도?

그 이유는 아마도 방배현대홈타운 1차 25평형만 방 2 화 1 구조에 복도식이어서가 아닐까 합니다.

 
 
아무리 그래도 15억이 넘고 전고점이 18억 가까이하는데 방 2 화 1 복도식.. 좀 아쉽습니다.
전세거주는 어찌어찌 괜찮다 해도 내가 구매해서 살 건데 말이에요. 
투자로 접근하더라도 33평이 전세가 12억인 것에 비해 25평형이 인기가 없어서인지 7억으로 굉장히 낮습니다. 
음.. 매력이 터지지만 단점도 뚜렷하죠?
 
15억대 아파트 중에서 다른 곳은 어떨지 좀 더 알아봐야 할 것 같습니다 ^^
 
 

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