문정건영아파트 리모델링 현황과 현 시세, 지금 투자 적기일까요?

송파구 가락금호아파트에 이어서 오늘은 같은 송파구의 문정건영아파트 리모델링 현황과 현 시세에 대해 정리해 보려 합니다.
가락금호아파트는 가락역 근처에 위치한 역세권 아파트인데요, 오늘 분석할 문정건영아파트 역시 문정역 근처의 역세권 아파트입니다. 

구축 리모델링 아파트에 관심이 많은 분들이라면 지금이 리모델링 아파트를 구매하는 것이 적절한 타이밍인지 궁금하실 텐데요.
오늘 송파구의 리모델링 추진단지 문정건영아파트의 입지와 현재 가격, 리모델링 진행상황, 투자금, 투자매력도에 대해 자세히 살펴보고 현시점이 투자타이밍으로 적절한지도 파악해 보겠습니다. 

 

단지정보

 

세대수	545세대 (세대당 주차 1대)
저/최고증	13 / 15층
사용승인일	1993년 1월 30일
용적률	254%

문정건영아파트는 세대수 545세대 최고층 15층 단지로 1993년 입주한 30년차 아파트입니다.
용적율이 254%로 꽤 높아서 재건축보다는 리모델링으로 사업을 추진하고 있습니다.
 

2025 현시점 시세, 전세가율

 

	매매가	전세가	전세가율
28평	12억 원	전세없음 (예상 4억 8천만 원)	40%
31평B	12억 5000만 원	전세없음 (예상 5억 원)	40%

 
28평과 31평의 매매가가 5천만 원 밖에 차이가 없습니다. 
두 평형 모두 전세 매물은 없습니다. 그래서 최근거래를 찾아보니 두 평형모두 5억 원 안팎의 시세를 형성합니다. 전세가율은 모두 40% 정도로 매우 낮습니다.
 
 

전고점으로 보는 안전마진

 

	전고점	현제 시세	하락율
28평	12억 6000만 원	12억 원	5%
31평B	15억 4000만 원	12억 5000만 원	19%

 
28평형과 31평형의 전고점 차이가 꽤 나는 모습인데요. 리모델링 이슈와 가격 상승 흐름이 맞물려 문정건영아파트 전고점이 너무 높게 형성된 것은 아닌지 살펴봐야 할 것 같습니다. 

주변에 아파트 단지를 보면요, 바로 길건너 맞은편에 2016년 입주한 송파파크하비오 푸르지오아파트가 있습니다.
송파파크하비오 푸르지오의 전고점이 평형에따라 17억~18억 정도에 거래가 된 모습입니다. 

문정건영아파트는 1993년도에 입주한 30년차 구축아파트인데요, 2016년에 입주한 송파파크하비오 푸르지오와 가격차이가 2억 원~2.5억 원 정도 나는 셈이죠. 
 

 
이게 적절한 가격일까요?

근처의 또 다른 30평대 단지를 보면 장지역 근처에 송파파인타운5단지 아파트가 있습니다. 

역까지 거리가 문정건영아파트와 비슷하고 연식은 2008년으로 8년 늦게 입주한 아파트입니다. 이 아파트는 주변에 아파트단지로 둘러싸여 있어 환경도 더 좋아 보이는 데요.

송파파인타운 5단지의 전고점을 한번 보겠습니다. 14억 5천~15억 5천 거래가 있네요. 

전고점에 약간의 기대심리가 반영이 되어있는 것으로 느껴지지만 개인적인 생각으로는 조심해야 할 정도는 아니라고 보입니다.

오히려 28평의 전고점이 살짝 낮은 감이 있는데요. 실제로 거래도 많이 되지 않았고요. 세대수가 60여세대 밖에 되지않아 거래가 잘 이루어지지 않아서 인것 같습니다.

문정건영아파트의 리모델링방식이 수직증축이 아닌 필로티를 설치하여 평수를 넓히는 수평증축방식이어서 28평형도 리모델링 후엔 30평대의 신축 아파트로 변모할 텐데요. 주변 25평대의 전고점과 비교해도 문정건영아파트 28평의 전고점이 약 1억 원 정도는 낮아 보입니다. 

하지만 현재 나온 매물의 시세가 31평과 5천만 원 정도의 차이이니 저라면 현시점에서는 31평을 매수할 것 같기는 하네요.
 

주요 일자리로의 출퇴근은?

 

문정건영아파트에서 거주한다면 주요 일자리로의 출퇴근시간은 어느 정도 걸릴지 궁금할 것 같습니다. 

문정건영아파트는 이름은 문정이 붙지만 실제로는 송파구 8호선 장지역과 거리가 더 가까운데요. 특히 104동의 경우는 장지역까지의 거리가 채 5분도 되지 않습니다. 

대부분의 일자리를 장지역을 이용해 한번 정도 환승하면 도착할 수 있습니다.

같은 8호선 라인인 가락시장역과 송파역 중간에 위치한 가락금호아파트를 분석하면서 송파구의 일자리수와 인구 주요 일자리에 대해 자세히 분석해 놓았으니 더 자세한 이야기가 궁금하신 분은 아래의 포스팅을 참고해 주세요.

2025.02.12 - [경제] - 가락금호아파트, 송파구 더블 역세권에 리모델링 이슈까지 있는데...

가락금호아파트, 송파구 더블 역세권에 리모델링 이슈까지 있는데...

 
그럼 먼저 강남접근성부터 보겠습니다.
 

강남 접근성

 

강남역 35분

 
문정건영아파트에서 8호선 장지역을 이용 35분 정도면 2호선 강남역에 도착 가능합니다.

 

종로접근성

 

1호선 시청역 58분

 
문정건영아파트에서 지하철을 이용하면 59분 만에 시청역 도착이 가능합니다. 그런데 두 번이나 갈아타야 하고 시간도 1시간 정도 걸립니다. 종로에 직장을 두신 분들이라면 문정건영아파트보다 더 좋은 곳이 있어 보이네요.

 

여의도 접근성

 

여의도 46분

여의도 접근성은 좀 더 나아 보입니다. 문정건영아파트에서 8호선 장지역을 이용 석촌역에서 9호선으로 갈아타면 46분 만에 도착 가능합니다. 

 

리모델링 진행상황

 
문정건영아파트는 일부 저층세대가 재건축을 원하고 있기는 하지만 리모델링 쪽으로 대세가 기울어 리모델링 속도가 빠르게 진행되는 중이라고 합니다. 사전자문을 통과하고 건축심의에 돌입했다고 합니다.

시공사는 gs건설이고요, 현재 545세대에서 626세대로 수평증축이 되어 일반분양도 81세대가 나온다고 하네요.

건축심의가 통과되면 사업계획승인 단계입니다. 이 단계에서 구분소유자 수 및 의결권 80%가 필요하다고 하는데요. 리모델링을 하고자 하는 주민들의 의지가 강해서 사업속도가 빠른 만큼 이 단계도 빠르게 통과된다면 그다음 단계는 이주 및 철거 단계입니다.

아래는 문정건영아파트 리모델링에 대한 최근기사인데 관심 있으신 분들은 읽어보시면 좋을 것 같네요.

문정건영아파트, 사전자문 통과… 건축심의 돌입

 

 

투자매력도 평가

 
문정건영아파트는 강남에 30분대로 진입 가능한 송파구의 아파트라는 점에서 투자가치는 충분히 있어 보입니다.

전고점을 아직 회복하지 못한 31평대의 매물과 전고점을 거의 회복한 28평이 있는데요. 아무래도 28평형이 세대수가 500여 세대 중 60세대 정도로 적어서 매물이 많이 없어 거래 자체가 거의 없기 때문에 전고점이 제대로 반영이 되지 않은 것 같습니다. 

그런 점을 감안하면 두 평형대 모두 어느 정도의 안전마진을 확보한 상태에서 리모델링 이슈까지 있으니 지금 시점에 투자하는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 

그러나 전세가가 낮아 현시점에서 투자금이 7억 이상 들어갑니다. 게다가 리모델링으로 공사를 시작하면 전세가와 분담금 또한 부담해야 하는데요. 분담금도 2억 원에서 3억 원 정도가 예상된다고 하니 안전하게 예상해 본다면 투자금이 최대 10억 정도가 들어갈 수 있겠죠.

물론 리모델링이 완료된 시점에서는 문정건영아파트의 가치가 현재보다 훨씬 좋아지겠지만 총 10억 정도의 투자금으로 투자를 할만한 단지인지는 신중하게 고려해야 할 것 같습니다.  

투자매력도 평가는 개인적인 생각이므로 참고정도만 해주시면 좋을 것 같습니다.
내일 다른 아파트 분석으로 다시 돌아오겠습니다.
좋은 밤 되세요^^
 

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