용산구 입지평가,국제업무지구 한남재개발이 예정인 용산의 가치

안녕하세요. 책 읽는 엄마 리드맘입니다.

오늘은 용산구의 전반적인 입지에 대해 분석해 보는 시간을 가져보겠습니다. 용산의 어원은 지대가 높은 언덕을 의미한다고 하는데요. 2022년 서울 수도권 폭우 사태가 일어났을 때도 물에 잠긴 강남과 달리 지대가 높아 큰 피해가 없었다고 합니다. 예로부터 진짜 부자들은 언덕에 집을 짓고 산다고 하죠. 용산에 예정되어 있는 개발이 모두 마무리되면 서울 부의 지도가 어떻게 바뀔지 기대가 됩니다. 

용산 국제업무지구 개발 조감도

 

지리평가

용산은 지리적으로 서울의 모든 주요 업무지구를 쉽게 갈 수 있는 서울의 정 중앙에 위치하고 있습니다. 서울시 법정 도시계획인 2030서울도시기본계획에 따라 용산구는 3 도심을 매개하는 7 광역중심 중 하나로 지정이 되었습니다. 

왼쪽으로는 마포를 오른쪽은 성수 위쪽으로는 종로 강 건너로 영등포와 강남을 마주하고 있습니다. 서울의 핵심지구 어느 곳으로 든 편하게 갈 수 있는 입지를 가졌습니다. 

 

 

다만 현재는 강남으로의 접근성이 다른곳보다 조금 떨어지는 데요. 신분당선 연장선이 예정 되어있어서 강남으로서의 접근성도 개선될 여지가 있습니다. 다만 2025년 예정이던 신분당선 연장이 30년 이후로 미루어졌다고 합니다. 교통 개발은 정말 기다림의 연속인 것 같습니다. 그런데 또 관심을 놓고 있으면 거기가 언제 그렇게 변했어? 하기 일쑤니 관심을 놓지 않고 간간히 포스팅 을 하겠습니다.

 

생활권 분석

생활권 별로 용산을 나누어 보겠습니다.

 

청파-원효 , 후암-용산, 한남, 이촌-한강 총 4개의 생활권으로 나뉩니다. 용산의 개발소식은 모두 이촌과 한남 생활권에 예정되어 있습니다. 이촌은 흑석 동작과 마주보는 한강생활권입니다. 한강을 남향으로 바라보고 있고 뒤에는 거대한 용산공원이 자리 잡고 있습니다. 풍수적으로 좋은 배산 임수지형에 딱 들어맞는 곳입니다. 

이촌 생활권의 신동아 아파트가 재건축을 진행중이죠. 지금 신동아 아파트 31평 최저 매매가는 28억입니다. 흑석 아크로하임이 25억, 잠실엘스, 잠실리센츠가 26억,27억의 매물로 나와있으니 이촌 생활권의 신축아파트 기대심리가 꽤 크다고 볼 수 있겠죠. 

지적편집도와 지형을 볼까요 1종 주거지 비율이 높습니다. 용산역 이촌역부근이 평지로 보이구요 후암청파, 한남 쪽으로 갈수록 지대가 높아집니다. 강 건너 보이는 강남은 정말 넓은 평지입니다.

 

개발호재 

단군이래 최대 개발 사업이라고 불리는 용산국제업무지구 개발이 진행중에 있습니다. 옆으로 한남 재개발이 진행 중이고요. 한남 재개발은 뭐 다른 말이 필요 없겠죠. 한남 재개발에 대해서도 따로 포스팅을 하도록 하겠습니다.

한남뉴타운 조감도 -출처 나무위키

 

한남 2,3,4,5 구역입니다. 지도로 보니 한남 3 구역이 왜 사업성이 좋다고 하는지 알겠네요.

 

아무래도 관심이 더 가는 곳은 용산국제업무지구는 3조5천780억원을 들여 이 일대 광역교통망을 개선한다고 합니다.

뿐만 아니라 국제업무지구안에 6천 호의 주택을 공급하고 그 주변에 7천 호의 주택을 추가 공급한다고 합니다. 자세히 보아야 할 내용들이라 따로 정리해 두겠습니다. 다음 포스팅을 참고해 주세요. 

 

인구

용산구 인구수는 총 22만여명 입니다.

용산에서 1인 가족 말고요, 3~4인 가족단위로 많이 사는 곳을 지도로 표시해 보았습니다. 신기하게도 다 한강변 주변이네요. 용문동을 제외하면 모두 한강을 접하고 있는 동들입니다. 원효로2동, 이촌2동, 이촌1동, 서빙고동입니다. 모두 아파트단지들이 모여 있는 곳들입니다.  

 

대부분 집을 장만할 때는 결혼할 때 그다음으로는 아이가 초등학교에 들어갈 때쯤인데요. 아무래도 빌라보다는 아파트단지들이 모여있는 곳이 안전하고 주변환경도 잘 다듬어져 있어 선호지역이 되겠죠. 용산에는 신축 대단지들이 많이 없어서 구축대단지들이 여전히 인기가 있는 모습입니다.

 

직장

용산은 주요 업무지구와 가까운 지리적 이점이 있으나 그에 비해 직장이 탄탄한 곳은 아닙니다. 앞으로 국제업무지구 개발이 완료된다면 또 다른 모습이 되겠죠? 

용산 국제업무지구 계획

용산의 인구수는 22만여 명이고요, 사업체수는 2만여 개 정도입니다. 종사자수는 13만 명 정도입니다. 강남의 사업체수가 7만여 개 종사자수가 60만 명인 것과 비교하면 턱없이 적지요. 

 

교통

신분당선 연장선이 개통되지 않은 지금도 용산의 강남접근성은 꽤 괜찮은 편입니다. 물론 지리적으로 인접한 것에 비해 접근성은 떨어지는 편이긴 합니다. 특히 마포와 가까운 청파 원효 생활권에서는 버스로 45분 정도 걸려서 강남을 갈 수 있습니다. 

청파 원효 생활권의 아파트 단지 두 곳을 분석해서 포스팅해두었으니 필요하시면 한번 보시길 추천드립니다.

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학군

용산의 학군 또한 크게 눈에 띄지는 않습니다. 가장 눈에 띄는 두 학교는 이촌동 용강중학교와 원효로 4가 성심여자중학교인데요. 두 학교 모두 학업성취도평가가 90%로 꽤 높은 편에 속합니다. 그런데 특목고진학률은 7.2%로 용강중학교가 제일 높고요 성심여자중학교는 진학수 0명으로 진학률도 0%입니다.

순위	위치	학교명	학업성취도평가	특목고진학률	특목고진학수(명)
1	이촌동	용강중학교	90.9%	7.2%	18
2	원효로4가	성심여자중학교	90.3%	0%	0
3	서빙고동	한강중학교	83%	2.5%	3
4	청파동3가	신광여자중학교	80%	1.2%	1
5	서계동	배문중학교	75%	1.2%	1
6	용산동2가	보성여자중학교	74%	0%	0
7	용산동2가	용산중학교	74%	1.5%	2
8	청파동3가	선린중학교	73%	1.8%	3
9	보광동	오산중학교	69%	1.6%	2

초등학교의 학급당 학생수도 다소 낮은 편입니다. 딱히 학원가가 형성된 곳도 없습니다.  알아보니 강 건너 반포나 마포로 학원라이딩을 하는 경우가 많다고 합니다. 문배동 이촌동에 학원이 몇 개 있긴 하지만 마포 대흥동 학원가와 비교가 되지 않는 소규모로 초등학생을 둔 부모는 고민이 될 점인 것 같네요. 

 

편의시설

편의시설을 볼까요

네이버 지도

주변 놀거리로는 용산 아이파크몰과 이마트가 있습니다.  백화점은 없습니다. 저도 조사하면서 알았는데 의외죠? 학원가가 없다는 점 말고도 의외인 것이 또 하나 더 있었네요. 그러나 한남 재개발이 완성되면 용산에도 고급백화점이 하나 들어선다고 합니다. 한남 재개발로 용산이 조금 더 고급스러운 이미지로 변모하겠네요.

 

그리고 종합병원 규모의 큰 병원은 한남동에 순천향대학교 부속 서울병원이 있습니다. 나인원한남, 한남더힐 근처에 자리 잡고 있네요. 

향후 3년간의 입주물량

향후 3년간의 입주물량이 계획되어 있는 것이 없습니다. 2021년과 2022년에는 임대물량의 입주가 많았으나 2027년까지 공급되는 아파트 입주물량이 거의 없는 게 보이시죠. 물론 주변지역의 공급물량도 살펴봐야겠죠. 인접지역인 마포와 성동구도 입주물량이 적정수요에 비해 턱없이 부족합니다. 앞으로 3년간은 공급부족에 시달릴 수 있겠네요. 

 

이상 용산의 전반적인 입지에 대해 자세히 분석해 보았는데요. 용산은 앞으로 하남동 재개발과 용산국제업무지구의 신설로 현재보다 미래가치가 더욱 크다는 것이 느껴졌습니다. 그러나 앞으로의 가치가 뚜렷하기에 현재 미래가치가 거의 반영이 되어있는 모습이어서 투자는 더욱 신중히 따져보고 해야 할 것 같네요.

앞으로 한남동 재개발과 용산업무지구 개발이 완성되면 용산이 어떻게 변모해 있을지 더욱 기대가 됩니다. 

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