리버힐삼성 용산과 마포사이 1000세대 대단지 아파트 시세, 투자 시 주의 할 점

리버힐 삼성은 2021년 리모델링 사업으로 한차례 주목을 받은 적 있는 용산구 1102세대 대단지 아파트입니다. 용산 모아타운 원효로 4가 근처의 아파트이기도 합니다.  용적률 315%라 재건축 사업성이 나오지 않아 리모델링 사업으로 추진한다고 하네요. 리모델링으로도 충분한 가치가 있을지 한번 알아보겠습니다.

용산구 리버힐 삼성 아파트

 

이름이 꽤 직관적입니다. 한강과 가까워서 리버 + 언덕에 자리잡고 있어서 힐, 리버힐 아파트입니다.

언덕에 위치한 단지들 특성인 높은 담이 보입니다. 높은 담위에 아파트 이름이 잘 보이네요.

단지정보

리버힐 단지내부

리버힐 아파트 단지내부입니다. 조용하고 쾌적합니다. 아파트 디자인이 요즘 신축느낌은 아니지만 꽤 괜찮습니다. 1층에 주차할 수 있는 것은 아쉬운 점입니다. 

세대수	1102세대
사용승인일	2001년 01얼 10일
저 최고층	13/20층
총 주차대수	1415세대 (세대당 1.25대)

 

특이한 점은 단지와 길건너 상가가 다리로 이어져 있다는 점입니다. 언덕에 위치해 있어 상가로 지나가기 불편해서 일까요?

길건너 상가와 리버힐 단지가 연결되어 있다

다리가 멋들어지지는 않구요. 그래도 위에 가리개도 되어있습니다. 상가에 학원들이 많이 보입니다. 어린이 보호구역이라서 학생들이 안전하게 건너갈 수 있도록 만든 것도 같네요.

 

2025 현 시세 매매가 & 전고점 대비 하락율

 

23평과 32평 전고점 현재 매매가와 전고점 대비 하락율을 살펴보겠습니다. 그래프상으로 보기엔 아직 23평대가 전고점을 회복하지 못하고 32평은 회복한 것처럼 보입니다. 그런데 두 평형의 전고점이 모두 14억입니다. 물론 32평형이 14억 1300만 원으로 조금 높지만 큰 차이가 없죠. 

전고점 대비 하락율

상승기 끝자락에 리모델링 이슈까지 곂쳐서 23평형대의 가격이 고평가 되었던 것은 아닌지 신중하게 따져볼 일입니다. 실제로 매수가 일어난 타이밍을 보면 32평은 21년 2월 23평은 21년 하반기에 매매가 이루어졌습니다. 32평형의 호가가 너무 높게 형성되어 거래가 이루어지지 않았고 23평만 거래가 이루어진 것은 아닐까요.  전고점을 기준으로 잡고 투자물건을 본다면 조심해야 할 부분인 것 같습니다.

물론 리모델링 이슈는 분명한 호재이죠. 하락장에 호재가 반영이 되어있지 않다면 더욱이 투자 매력도가 높아집니다. 그런 점에서 눈여겨봐야 할 단지임에는 분명합니다.

 

2025년 현재 투자금은?

23평형 34평형의 매매가와 시세, 전세가율을 표로 정리해 보았습니다.

	매매가	전세가	투자금	전세가율
23평	11억 1000만 원	5억 4000만 원	5억 7000만 원	48%
32평	14억 원	6억 5000만 원	7억 5000만 원	46%
42평	16억 5000만 원	7억 8000만 원	8억 7000만 원	47%

매매가는 23평이 11억, 32평이 14억, 42평이 16억 5천만원 입니다. 전세가율은 40%대로 살짝 낮네요.

리버힐삼성 아파트의 투자금은 23평형이 5.7억, 32평형이 7.5억 42평형이 8.7억입니다. 

 

주요 업무지구 접근성

주요 업무지구 접근성을 파악해 보겠습니다.

강남 접근성

리버힐삼성 아파트 강남접근성

버스로 44분 지하철로 45분이 걸립니다. 지하철을 타려면 16분을 걸어서 마포역을 이용합니다. 걷기에는 조금 애매한 거리여서 주로 버스를 이용할 것 같습니다. 출근시간에는 접근성이 떨어질 수 있겠네요.

종로접근성

리버힐삼성 종로 접근성

시청역까지 버스로 30분정도가 걸립니다. 여러 번 갈아타면 26분이지만 한 번에 가는 게 훨씬 편하니 이용하진 않을 것 같네요. 한 번에 가는 버스가 있어서 리버힐 삼성에서 종로 접근성은 좋습니다. 지하철로도 갈 수 있지만 도보로 16분 마포역으로 이동 후 다시 10분 정도를 걸어야 해서 잘 이용하진 않을 것 같네요.  거리상으로 가까워도 접근성이 좋지 않을 수도 있네요. 하지만 절대적인 시간이 적어 접근성은 여전히 좋습니다. 

여의도 접근성

마지막으로 여의도를 볼까요

리버힐 삼성 여의도 접근성

여의도 접근성이 아주 좋습니다. 버스로 20분이면 한번에 도착합니다. 바로 강건너 마주 보고 있어 거리상으로 무척 가깝습니다. 

강남이 45분 정도로 접근성이 가장 떨어지지만 여전히 좋은 입지를 가지고 있는 아파트 단지입니다. 리버힐 삼성이 리모델링된다면 어느 정도까지 가치가 올라갈 수 있을까 기대가 됩니다. 

 

주변환경

마지막으로 주변환경을 보겠습니다. 먼저 주변환경과 학교부터 살펴보겠습니다.

주변상가

리버힐 아파트 주변 상가 모습입니다. 단지 입구에 노란색 빨간지붕 상가가 특이합니다. 20년이 훌쩍 넘은 단지니 세월의 흔적도 느껴지네요.

학원과 부동산 미용실등이 있는 단지 앞 상가입니다. 지하주차장이 없는 옛날 상가이고 주차가 상가 앞에 대어 있는 걸 보니 주차자리는 부족해 보입니다. 

 

놀이터도 보입니다.

초등학교

단지 맞은편 학교입니다. 서울 원효초등학교이고요. 리버힐삼성에 거주하면 이 초등학교로 배정받게 됩니다. 단지 바로 옆에 위치하고 있어 편리합니다.

그런데 엄청난 언덕이 느껴지시나요. 단지앞에 위치하지 않고 뒤쪽에 위치해서 언덕이 더 높습니다. 학교 가기 조금 힘들겠네요. 다행인 것은 학교까지 보호대가 설치되어 있습니다. 없으면 겨울철이나 비가 올 때 많이 위험해 보입니다.

 

용산아이파크몰

자동차로 5분거리에 아이파크몰이 있습니다. 버스로는 20분정도 걸리고 원효2동주민센터에서 0017번을 타면 한 번에 갈 수 있습니다.

신라아이파크 면세점과 이마트 CGV도 함께 있으니 놀거리 먹거리 다 해결할 수 있겠습니다.

 

투자 시 주의할 점

이상 리버힐 삼성 아파트 단지에 대해 자세히 분석해 보았습니다. 주요 업무지구 접근성도 좋고 초등학교도 품고 있는 좋은 단지인 것 같습니다. 리모델링 이슈도 있어 거주와 투자를 함께 기대해 볼 수 있을 것 같습니다. 용산에 이 정도 위치에 비교적 저렴한 아파트 단지인 것 같습니다.  지금 투자하려면 투자금은 23평 기준 최소 5억 7천 정도가 필요합니다. 

주의할 점은 23평형과 34평형의 전고점이 같기에 23평의 전고점이 너무 높은 것은 아닌지 잘 따져봐야 합니다. 리모델링이 쉽게 될 수도 있지만 시간이 오래 걸릴 수 있으니 리모델링만 보고 투자를 하는 것도 위험합니다. 리모델링 시 어느정도 자금이 더 필요한지도 생각해 봐야 할 것 같습니다.  

 

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