가락금호아파트, 송파구 더블 역세권에 리모델링 이슈까지 있는데...

아이가 중학교에 입학할 때쯤은 단지 쾌적성이 조금 떨어지더라도 교통이 편리하고 주변에 학원이 많은 곳으로 이사를 염두에 두고 있습니다. 물론 아이도 저도 지금 이곳에 정이 많이 들어 떠나고 싶은 마음은 없습니다. 교통은 그저 그렇지만 환경도 좋고 학원도 많은 그런 곳에 살고 있어서 사는데 딱히 불편함이 없기도 하고요. 그저 가까운 미래에 무슨 일이 생길지 모르니 대비는 필요하다는 생각으로 알아보는 중입니다.
요즘 어느 곳이 살기가 좋은지 이곳저곳 손품 발품을 팔고 있는데요. 저는 송파구에 내 집마련이 꿈입니다. 그러니까 엄밀히 말하면 잠실동이지요. 그런데 요즘 가락동이란 곳도 눈에 들어옵니다. 잠실은 말 그대로 아직은 꿈인데 가락동은 여차하면 손에 잡힐 듯 가까이 있어 마음이 끌리나 봅니다. 
그래서 오늘의 단지분석은 가락금호아파트 너로 정했다! 

 
 
 
 
 
일단 가볍게 손품을 팔아 단지정보부터 보겠습니다.

단지정보

 

세대수	915세대
주차대수	735 (세대당 0.8)
저/최고층	20/26층
사용승인일	1997년 08월 11일
용적률	397%
주소	서울시 송파구 가락동 95-1

가락금호아파트는 915세대 대단지 아파트입니다. 총 8개 동으로 이루어져 있고요. 최고층이 26층인 97년에 지어진 아파트인데도 고층의 아파트입니다. 24평과 32평 두 평형으로 이루어져 있습니다. 8호선 가락시장역 송파역 중간에 위치하여 두 역모두 이용이 가능합니다. 게다가 가락시장역은 3호선과 8호선이 다니는 더블역세권입니다.  
주의할 점은 가락금호아파트의 24평이 3가지 타입으로 나뉘는 데요. A타입은 방 3개 화장실 2개 구조 B타입은 방 2 화 1 구조 C타입은 방 3개 화 1 구조입니다. 당연히 A타입 방 3 화 2 구조가 인기가 제일 좋고요. 거래도 많습니다. 시세도 차이가 있으니 주의해서 보셔야 합니다. 24평은 모두 복도식 32평형은 모두 계단식입니다. 

 

현재 시세 / 매매가, 전세가, 전세가율

	매매가	전세가	투자금	전세가율
24평 (A타입기준)	12억 원	5억 4000만 원	6억 6000만 원	45%
32평	13억 4500만 원	6억 5000만 원	6억 9500만 원	48%

가락금호아파트 24평형은 매매가 12억 원에 전세가 5억 4천만 원으로 투자금이 6억 6천만 원입니다. 전세가율은 45%고요.
33평형은 매매가 13억 4천5백만 원에 전세가 6억 5천만 원입니다. 전세가율은 48%로 24평보다는 약간 높습니다. 
투자금은 두 단지가 3천500만 원 정도 차이가 나는데요, 가락금호 24평은 복도식이고 32평은 계단식인데 금액이 별로 차이가 나지 않아 저라면 32평을 선택할 것 같습니다. 물론 투자금이 얼마 차이가 나지 않는다는 것이고 매매가는 1억 5천만 원 정도 차이가 있습니다. 

 

전고점, 하락율

	매매가	전고점	하락율
24평	12억 원	14억	15%
32평	13억 4500백만 원	16억 1500만 원	17%

24평형의 전고점은 a타입기준 14억이고 하락율은 15%입니다.
32평형의 전고점은 16억 1500만 원이고 하락율은 17%입니다. 32평형의 하락율이 조금 더 높습니다.

가락금호아파트는 아직 전고점을 회복하지 못한 단지여서 가격으로만 본다면 투자매력도는 높아보입니다. 요즘 거래가 잠깐 주춤한 상황에서도 2025년 1월 13억 5000만 원에 한건이 거래가 되었습니다.
 

업무지구 접근성

송파구에는 약 38만 명의 인구가 살고 있고, 종사자수는 34만 명 정도입니다. 직장의 수도 4만 개가 넘습니다.

우리나라에서 제일 직장이 많이 몰려있는 강남의 직장수가 7만여 개이니 송파구에도 꽤 많은 직장이 있는거지요.

베드타운보다는 직주근접에 가까운 지역입니다.  송파구에 살면서 송파구 내의 직장으로 출퇴근하는 사람들도 많이 있을 거고요. 가락금호아파트에 거주하시는 분들은 또 어떤 업무지구가 접근성이 좋은지 알아보겠습니다. 

강남접근성

가락금호아파트에서 강남의 업무지구로 출퇴근을 하려면 어느 정도의 시간이 필요할까요?

지하철 기준 32분 정도가 걸립니다. 잠실역에서 한번 갈아타면 강남까지 2호선을 타고 한 번에 갈 수 있습니다. 강남접근성은 아주 좋습니다.

 

종로접근성

그럼 종로 업무지구 접근성은 어떨까요? 가락금호아파트에서 지하철로 약 55분 정도가 소요됩니다.

강남과 같이 지하철을 한번 갈아타고 2호선을 타지만 거리가 더 멀어 시간이 많이 걸리네요. 종로에 직장을 두신 분들이라면 가락금호아파트를 선호하지는 않을 것 같습니다.
 

여의도접근성

가락금호아파트에서 여의도를 가려면 42분 정도가 소요됩니다. 이번에는 8호선에서 9호선 석촌역으로 갈아타고 쭉 가면 여의도에 도착할 수 있습니다.

앞의 종로업무지구 접근성보다는 나아 보이지만 여의도에 일자리를 두었다면 가락금호아파트를 염두에 두진 않을 것 같습니다.

가락금호아파트에 거주한다면 잠실에도 양질의 일자리가 많이 있기 때문에 잠실의 일자리로 출퇴근을 하시는 분들과 강남에 직장을 두신 분들이 많이 선택하면 좋을 것 같습니다

 

학교

가락금호아파트에서 아이를 키운다면 초등학교는 어디로 보내게 될까요? 서울 신가 초등학교 입니다.

 

 
아쉽게도 가락금호아파트는 초품아단지는 아닙니다. 도보로 약 8분 정도 소요되는 거리에 서울 신가 초등학교와 중학교가 나란히 붙어있습니다. 

중학교 학군은 어떨까요.
서울신가초등학교 옆 석촌중학교의 학업성취도평가는 83%로 송파구내 중간정도의 성적입니다. 특목고는 전체 133명 중 2명이 진학했습니다. 

학군지로의 매력은 그다지 보이지 않습니다. 주위 학원가를 보면 가락금호아파트에서 도보로 이용가능한 학원이 없습니다.

아이가 중학교쯤 도보로 이용가능한 학원이 많은 곳을 염두에 두고 집을 보고 있는데 저라면 가락금호아파트를 선택하기엔 좀 망설여질것 같습니다.

하지만 또 방이동 학원가를 버스로 이용하기에는 괜찮은 거리입니다.

 

편의시설

가락금호아파트에 거주한다면 장을 보거나 주말에 쇼핑을 갈 때 어디로 가게 될까요?

가락금호아파트 맞은편 가락농수산물 종합도매시장

 
가락금호 단지 바로 맞은편에 가락농수산물 종합도매시장이 있습니다. 그리고 잠실역에 롯데마트 롯데백화점이 있고요.
롯데백화점을 슬리퍼 신고 이용할 수 있는 슬세권은 아니지만 거리가 자차 7분이면 도착이 가능합니다. 잠실역에는 롯데월드도 있어서 아이와 주말 나들이 걱정은 없겠네요. 

 

 

리모델링 호재

가락금호아파트는 리모델링 이슈가 있는 단지입니다. 투자나 실거주 모두 리모델링 비용도 고려해야 할 텐데요.

요즘 리모델링비용이 34평 기준 5억은 예상해야 한다고 하죠. 리모델링 후의 가치가 어느 정도일지도 예상해봐야 할 것 같습니다.

마침 주변에 이미 리모델링을 마친 단지가 있는데요. 바로 잠실더샵루벤입니다. 

잠실더샵루벤의 현재 매매가가 18억 5천만 원으로 가락금호아파트 매매가와 5억 원 정도 차이가 니니 간단히 비교하자면 안전마진이 없는 것과 마찬가지입니다.

가락금호아파트 근처에 대단지 헬리오시티가 있지만 아무래도 입지적으로나 세대수, 단지 면적등을 고려했을 때 잠실더샵루벤과 비교하는 것이 더 적절할 것 같습니다.

헬리오시티의 매매가는 33평 기준 저층제외 22억 정도입니다. 차이가 꽤 나는 모습입니다.
 

총정리

이렇게 가락금호아파트에 대해 자세히 알아봤는데요.

아직은 송파구내에서 저평가되어있는 2호선 8호선 역세권의 1000세대 가까운 대단지 아파트.
초등학교위치나 중학교 학업성취도 평가 근처 걸어갈 수 있는 학원가가 없는 점은 아쉬움.
방이동학원가가 가까움.
송파구내에서 혹은 강남에 직장을 둔 분들의 좋은 대안지. 
리모델링 이슈가 있으나 분담금을 더하면 안전마진이 거의 없는 편.

정도로 요약할 수 있겠네요. 

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